Serba-serbi Over Kredit

A. Oper Kredit Langsung Melalui BTN (cara paling aman)

Oper kredit langsung melalui BTN adalah oper kredit secara resmi, dengan cara melakukan Alih Debitur. Caranya adalah sebagai berikut:
1. Para pihak dapat langsung menghadap ke bagian kredit administrasi di BTN, atau ke customer service dan mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud
2. Mengajukan permohonan ambil kredit untuk kemudian nantinya akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama.
3. Dalam hal kredit disetujui oleh BTN (setelah diteliti persyaratannya) , maka pembeli akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama. Pembeli akan menanda-tangani Perjanjian Kredit baru atas namanya, berikut akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT)

Kelebihannya dari Alih Debitur melalui BTN langsung adalah:
a. Sertifikat sudah dapat di balik nama ke atas nama pembeli, walaupun masih     tetap di jaminkan ke BTN dan baru dapat diambil setelah kredit dilunasi.
b. Pembeli dapat mengangsur ke BTN atas namanya sendiri.

Adapun Kelemahannya adalah:
a. Proses pengajuan sebagai Debitur di BTN lebih rumit
b. Memakan waktu lebih lama (karena harus diteliti oleh analys kredit mereka)
c. Ada kemungkinan ditolak untuk debitur pengganti oleh pihak BTN
c. Biaya untuk alih Debitur biasanya relatif lebih mahal, karena harus melalui     prosedur sesuai dengan kebijaksanaan dari masing-masing Bank

B. PENGOPERAN HAK ATAS TANAH DI HADAPAN NOTARIS (cara setengah aman)

Selain proses oper kredit melalui BTN secara langsung dengan cara Alih Debitur tersebut, ada proses lain yang cukup aman untuk dilakukan, walaupun tidak sesempurna alih debitur secara langsung, yaitu pengoperan hak atas tanah dan bangunan dengan menggunakan akta Notaris.

Mekanismenya adalah sebagai berikut:
1. Penjual dan Pembeli datang ke Notaris dengan membawa kelengkapan berkas sebagaimana diuraikan di bawah ini.
2. Dibuatkan akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan     bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran     dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
3. Penjual menanda-tangani surat pemberitahuan kepada BTN perihal peralihan     hak atas tanah yang dimaksud, yang intinya sejak pengalihan ini, walaupun     angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah     beralih maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil     asli sertifikat yang berkenaan pada BTN.
4. Setelah salinan akta selesai, penjual bersama-sama dengan pembeli     menyampaikan kepada BTN salinan akta-akta sebagaimana dimuat pada point    2 tersebut berikut surat yang dimaksud pada point 3.

Kelebihan dari proses oper kredit dengan menggunakan akta notaris adalah Prosesnya lebih mudah dan cepat, dan biaya relatif lebih murah.
Sedangkan kelemahannya adalah:
a. Sertifikat masih atas nama penjual dan masih di jaminkan ke BTN
b. Pembeli mengangsur ke BTN atas nama penjual.
c. Apabila peralihan hak ini tidak diberitahukan kepada BTN (sebagaimana point 4), kemungkinan terburuknya Penjual bisa sewaktu-waktu melunasi sendiri ke     BTN dan mengambil asli sertifikat tanah dan bangunan yang sudah dialihkan.     Oleh karena itu, dalam melaksanakan alih debitur dengan menggunakan akta     Notaris wajib dilanjutkan dengan pemberitahuan kepada pihak Kreditur.

Walaupun terdapat beberapa kelemahan (yang bisa dijembatani) , pengoperan kredit dengan menggunakan akta Notaris tetap saja jauh lebih aman dibandingkan oper kredit dengan hanyak menggunakan surat pengalihan di bawah tangan, atau bahkan tanpa menggunakan surat apapun (hanya kwitansi). Karena dengan adanya akta Notaris tersebut dan bukti surat pemberitahuan, maka pada saat pelunasan nantinya pihak pembeli dapat mengambil asli sertifikat dengan membawa bukti berupa akta Notaris yang sudah ditanda-tangani sebelumnya oleh kedua belah pihak. Perlu saya sampaikan juga bahwa oper kredit dengan menggunakan akta Notaris tersebut hanya dibisa di lakukan 1 kali saja. Artinya hanya dari pemilik asal kepada pembeli pertama. Jika pembeli pertama akan mengoperkan lagi rumah tersebut, maka pembeli pertama tersebut harus dapat menghadirkan pemilik asal untuk dapat dibuatkan transaksi baru.

 

C. Oper Kredit dibawah tangan (cara paling tidak aman)

Oper kredit dibawah tangan adalah transaksaki antara penjual – pembeli dan sebagai bukti transaksi hanya dibuatkan kwitansi jual beli saja. Jual beli dibawah tangan tidak dibenarkan secara hukum dan tidak mengikat pihak ketiga.  Sehubungan dengan hal tersebut, maka berdasarkan hukum, pemilik yang sah atas tanah dan bangunan tersebut adalah pemilik pihak pertama sehingga peralihan haknya harus melalui / mendapat persetujuan pihak pertama.  Hal ini kan menyulitkan di kemudian hari, apalagi jika pemilik pertama sudah tidak diketahui keberadaannya.  Sedangkan bagi pihak bank, cara yang ketiga ini tidak dapat diakui sebagai jual beli, sehingga jika anda sudah melunasi angusrannya tetap tidak dapat mengambil sertifikatnya.  

Sumber : Milis grandresidence

Penulis  : Fadil